買房是人生的一件大事情，為什么這樣說呢？最簡單的原因就是涉及到的金額非常的巨大，是老百姓一生當中可能購買最貴的一件商品。 買房在老百姓固有的印象中一直都是“穩賺不賠”，1998年國內的房地產迎來了改革，標志著商品房的時代來臨，當時全國平均房價不出2000元每平米，伴隨著房地產的快速發展，國內的平均房價已經突破萬元每平米，過去的20多年時間中，房價共計上漲560%。
不舍得，老百姓說1998年2000元每平米很貴，2022年突破萬元每平米也不便宜。平均房價往往都是僅供參考，比如平均工資收入水平，平均存款等。平均房價僅在1萬元，更多的都是三四線城市和縣城單價在五六千元每平米，把大城市的房價硬生生地拉下來了，更關鍵的是小城市的成交面積還真不少。 貝殼研究院公開數據顯示全國65城平均房價為17,388元每平米，4個一線城市平均房價6.5萬元每平米；平均房價突破2萬元每平方米的城市有20個；平均房價突破1.5萬元每平米的城市有34個；平均房價突破1萬元的縣城有103個。 中指研究院也公開數據顯示4座一線城市購房門檻平均為617萬、613萬、580萬、359萬；4座二線城市平均購房門檻超過300萬，5座城市購房門檻在200~300萬；9座城市購房門檻在100~200萬；8座三線城市購房門檻在105~313萬�？吹竭@個房價，相信沒有人覺得房價很低了吧，在過去20多年時間中，不少人都在房地產上掙得盆滿缽滿，甚至有部分人已經實現了財富自由。深圳一直都被稱為“炒房之都”在過去的20多年時間中，房價共計上漲43倍，也就是當年2000元購買的房價，如今卻接近8.6萬元每平米。 2022年全國百城房價收入比達到了12.9，其中深圳是最高的，48.1，北京46.8，上海市45.8，廈門三亞房價收入比都超過了30，國內的新一線城市和二線城市，房價收入比都在20左右徘徊。 買房很掙錢，這個事情大家肯定知道了，那么除了掙錢以外，大家還有什么買房的動力呢？面對如此之高的房價選擇租房不香嗎？ 租房大家都知道很香，但是現在的房價不僅僅是解決住房問題了，還包含了許多社會資源，如婚姻、教育、落戶、醫療、養老、金融等各方面的東西，如果只是租房，那只能解決住的問題。 當然房地產不可能一直都保持高熱度，在2021年下半年房地產就迎來了拐點，不少人都在猜測 5年后。“天價”還是“白菜價”，專家給出答復 住房總量在持續的高攀 根據央行公開數據顯示我國城鎮居民住房擁有率達到了97%，戶均1.5套，擁有兩套住房的占比30%，擁有三套及以上住房的占比為10.5%，擁有兩套住房的，我們可以理解為置換用途擁有三套及以上住房的家庭呢，更多的都是炒房用途罷了。 根據上海易居研究院數據顯示，截止到2022年3月份全國100個城市，新房庫存量達到了5.3億平方米，同比連增長連達到了38個月，創下了2016年8月份以來去庫存最高。廣義庫存量持續地攀升達到了37.7億平方米，根據2022年上半年的銷售數據看，即便不再拿新土地建房，也需要5年時間才能把這些房產消化完畢。 西南財經大學也公開了一份住房空置率報告，報告中顯示，目前我國住房空置率約為22.3%，住房空置套數8,500萬套，另外有相關的調研機構還表示小產權房，安置房保障性住房等其他類型的住房疊加在一起的數量是商品房的兩倍有余，這樣隨便計算空置房產已經突破億套以上。這么多房子全部疊加在一起，可以滿足30億元的住房需求，所以國內根本不缺房子了，供需關系一旦出現問題，自然而然就會出現這樣的局面。 新增住房需求在持續性的減少 1998年國內的城鎮化率為33.36%，2021年我國的城鎮化率已經達到了64%，發達國家的距離在逐步地縮進，伴隨著城鎮化率到了如此之高的地步，發展相對來說是比較困難了，過去每年有接近3,000萬人進到城市生活，現在也就是在千萬左右。 特別是這幾年發現了一個有趣的現象，從農村進到城市生活的人少了很多，反而從小城市進到大城市生活的人在逐步地增加，所以城鎮化率增長是非常的緩慢，另外住房需求也得到有效的滿足。換個角度去思考，少人進到城市里面生活，也就是購買房產的人需求量也在減少。 國內的老齡化人口在急劇的上升，根據相關的數據顯示，2022年我國60歲以上老人占比總人口超過20%意味著我國老齡化已經步入到中度，此后不可逆轉的走向深度老齡化預計在2050年80歲以上人口將達到1.2億人，老齡人口持續的增加，意味著對住房資源的需求量肯定是大幅度的減少。 2016年我國的人口出現短暫的回升后，就出現了五連跌的局面，2021年我國出生人口剛剛突破千萬人，人口凈增長，數量不足60萬人以目前的情況發展下去，不到三年時間我國的人口將會出現負增長，到時候面對的是老齡化急劇上升和出生人口持續的減少，未來的住房又有誰來購買呢？ 老百姓沒有錢去買房了 根據住房部門公開的數據顯示，目前我國的居民杠桿率達到了68%，平均每年增長4.3%，老百姓的存款好像慢慢地被掏空了，購買一套房子需要掏空家里面6個錢包才能買得起。 另外數據顯示房產占據了普通家庭77.7%的財富，也就是說所有的錢都拿去買房了，現在還有什么錢呢，不少的家庭都面對著還款困難的問題，未來買房的人將會變得更加的謹慎。 未來的房地產不會像2016年那樣的“普漲”，也不會像2022年上半年這樣引來“冷”，房地產將會加速的分化。 參考發達國家的發展歷程，人口都是往大城市集中，第7次人口普查的數據中顯示，目前我國的人口更傾向于長三角、珠三角、京津冀以及各省會城市，人口越集中對于住房資源也就越多，簡單的來說，深圳目前的商品房是根本滿足不了1000多萬人口的，雖然有小產權支撐著，但是還是滿足不了，現在很多人是住在城中村的房子里面，未來還需要更多的保障室，住房安居房，集體房來滿足住房需求。 發達國家在人口比較稀缺的地方房價也是非常的便宜，我們經常理解成發達國家的房價比較便宜，其實是沒有了解到核心地段的房價有多貴，未來我國的三四線城市也會出現類似的情況，房價相對來說還是比較便宜的，賣房可以隨便賣。 簡單理解，未來大城市的整體房價一定是處于高位小城市的房價將會出現有價無市。 |
