專家：房?jī)r(jià)下跌27%才合理！下半年或迎降價(jià)潮？該不該買房清楚了

目前我們國(guó)家的房?jī)r(jià)高嗎？房?jī)r(jià)到底多少才算合理？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，很多人都給出了不同的答案和標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于大部分普通人來(lái)說(shuō)，目前的房?jī)r(jià)確實(shí)非常高了，截至2021年一季度末，全國(guó)商品房平均售價(jià)已經(jīng)超過(guò)11030元/平方米，這意味著人們就算購(gòu)買一套三居室的小戶型房子，總價(jià)也要百萬(wàn)元起步。所以，對(duì)于很多普通人來(lái)說(shuō)，目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)非常高了。但是北師大教授董潘卻有不同的觀點(diǎn)，董潘認(rèn)為未來(lái)10年大部分城市的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。特別是隨著人口不斷流入，很多一二線熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)還有很大的上漲空間，像北京這樣的大城市，未來(lái)房?jī)r(jià)或?qū)⒊�過(guò)80萬(wàn)元/平方米�？梢钥闯�，董潘認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)并不高，未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。

另外，中國(guó)房地產(chǎn)改革之父孟曉蘇近些年來(lái)也一直看好房地產(chǎn)發(fā)展，孟曉蘇更是直接表示：專家們不要經(jīng)常用房?jī)r(jià)下降來(lái)欺騙老百姓，就目前的狀態(tài)而言，根本看不到房?jī)r(jià)下行的因素存在，而未來(lái)幾年時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)可能依然會(huì)上漲。在2020年上半年孟曉蘇也曾表示，目前人們對(duì)住房的需求依然非常大，調(diào)控政策壓抑了人們對(duì)住房的需求，一旦限購(gòu)政策放松，房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲�？梢钥闯�，孟曉蘇和董潘對(duì)樓市的看法基本上差不多，都是非�？春梦覀儑�(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。當(dāng)然，除了這些專家之外，目前很多人依然堅(jiān)定地看漲房?jī)r(jià)，就比如在現(xiàn)如今的調(diào)控政策下，依然有很多投資客想盡辦法去突破限購(gòu)政策，從而繼續(xù)投資房產(chǎn)。

但是隨著房?jī)r(jià)的上漲，高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響已經(jīng)弊大于利，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響尤為大。就比如格力電器董事長(zhǎng)董明珠就非常討厭房地產(chǎn)行業(yè)，董明珠曾表示，格力現(xiàn)在不會(huì)從事房地產(chǎn)行業(yè)，未來(lái)也不會(huì)�？梢钥闯�，在董明珠的認(rèn)知中，做房地產(chǎn)行業(yè)就是不務(wù)正業(yè)。另外，華為董事長(zhǎng)任正非也有類似的思想，任正非曾力排眾議，宣布華為永遠(yuǎn)不做房地產(chǎn)行業(yè)，任正非認(rèn)為，如果快錢掙習(xí)慣了，就沒有心思再安安心心搞研究了。正是因?yàn)槿握�非的這個(gè)決定，讓華為慢慢成長(zhǎng)為一個(gè)擁有核心科技的企業(yè)。而對(duì)于目前眾多的房企，雖然在過(guò)去20多年通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)爭(zhēng)取了大額利潤(rùn)，但是目前都已經(jīng)陷入高負(fù)債的“泥潭”之中了。

可以看出，目前依然有很多專家看漲房?jī)r(jià)認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)還有很大上漲空間，北師大教授董潘就是其中的代表。相反地，目前很多人也都不再看好房?jī)r(jià)，認(rèn)為現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)嚴(yán)重偏高，隨著樓市調(diào)控政策持續(xù)不斷收緊，未來(lái)房?jī)r(jià)回調(diào)也是必然的。對(duì)于目前的房?jī)r(jià)，著名金融專家朱云來(lái)有著自己的觀點(diǎn)。今年5月份，在陜西省舉辦的一次論壇上，朱云來(lái)在演講時(shí)，針對(duì)目前的房?jī)r(jià)表達(dá)了自己的看法。朱云來(lái)認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)8000元才合理，按照現(xiàn)階段的房?jī)r(jià)水平來(lái)計(jì)算，整體性下跌27%才是合理的。對(duì)于這個(gè)數(shù)據(jù)，是根據(jù)全國(guó)居民可支配收入和人均消費(fèi)能力的數(shù)據(jù)計(jì)算得來(lái)的。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)2020年人均可支配收入為32189元，同時(shí)全國(guó)居民人均支出為21210元。也就是說(shuō)，全國(guó)居民人均凈支配收入大約為1萬(wàn)元一年。這也意味著我們國(guó)家的每個(gè)家庭每年大約只有2到3萬(wàn)元用來(lái)還房子的房貸。按照這個(gè)數(shù)據(jù)計(jì)算，房?jī)r(jià)8000元/平方米居民是可以接受的。

可以看出，房?jī)r(jià)下跌27%、降到8000元/平方米，人們勉強(qiáng)可以接受這么高的房?jī)r(jià)。但是截至2020年末，我們國(guó)家的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)高達(dá)9860元/平方米，全國(guó)新建商品房平均售價(jià)更是超過(guò)了11030元/平方米。這么高的房?jī)r(jià)相對(duì)于目前人均收入水平已經(jīng)嚴(yán)重偏高了，也就是根據(jù)目前的人均收入水平，人們買不起這么高房?jī)r(jià)的房子。那么，目前房子能夠賣出、房?jī)r(jià)還能繼續(xù)上漲只有兩個(gè)原因，一是炒房客大量投資炒作房子，二是剛需購(gòu)房者高負(fù)債去購(gòu)買房子。而對(duì)于剛需購(gòu)房者，如果高負(fù)債去強(qiáng)行購(gòu)買房子，會(huì)導(dǎo)致買房后沒有足夠經(jīng)濟(jì)能力去消費(fèi)，這也是為什么房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)對(duì)大部分實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成擠壓的原因。所以面對(duì)這么高的房?jī)r(jià)，國(guó)家也一直在出臺(tái)調(diào)控政策來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。

最近兩年，隨著樓市調(diào)控政策的不斷收緊，不僅是投資客已經(jīng)慢慢不再繼續(xù)看漲房?jī)r(jià)，而是很多剛需購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的看法也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。特別是隨著“房住不炒”慢慢深入人心，現(xiàn)如今人們的購(gòu)房觀念都已經(jīng)慢慢發(fā)生了轉(zhuǎn)變�，F(xiàn)如今，絕大部分人買房都是為了自己居住，而不是像過(guò)去那樣為了投資炒作。所以，隨著房子越來(lái)越難賣和炒房客慢慢退出樓市，現(xiàn)如今不僅新房市場(chǎng)的庫(kù)存越來(lái)越高，就是二手房的掛牌量也在不斷激增。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，目前面臨的最大問(wèn)題就是資金鏈越來(lái)越問(wèn)題和降低負(fù)債率的問(wèn)題，而想要解決這兩個(gè)問(wèn)題，目前只能選擇賣房子回籠資金。所以，現(xiàn)在很多房企為了賣房子，已經(jīng)在推出各種各樣的降價(jià)促銷活動(dòng)了。

而對(duì)于二手房業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們并不像房企那樣擁有很多宣傳手段和銷售渠道，只能在二手房中介平臺(tái)展示自己的房源。所以對(duì)于二手房業(yè)主來(lái)說(shuō)，隨著二手房掛牌量越來(lái)越多，想在眾多二手房房源中脫穎而出，受到購(gòu)房者的關(guān)注，只能選擇不斷降低掛牌價(jià)。這導(dǎo)致目前很多城市的二手房?jī)r(jià)格一直在不斷下降，甚至在一些區(qū)域，二手房（準(zhǔn)新房）的價(jià)格已經(jīng)比周邊新房還低了。對(duì)于新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，未來(lái)二手房對(duì)新房的沖擊力將越來(lái)越大。所以目前的開發(fā)商不僅想和其他開發(fā)商相互競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也要和二手房業(yè)主進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，而降價(jià)就是增加競(jìng)爭(zhēng)力的最好方式。因此，目前很多專業(yè)人士都預(yù)測(cè)，在今年下半年，樓市或?qū)⒂瓉?lái)新一輪降價(jià)促銷潮，而對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，今年下半年確實(shí)是非常好的購(gòu)房時(shí)機(jī)。

隨著央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，大概將釋放1萬(wàn)億的長(zhǎng)期資金流動(dòng)性，這意味著在下半年的金融環(huán)境會(huì)寬松一些。而對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，正好可以借助這個(gè)機(jī)會(huì)，通過(guò)以價(jià)換量的方式大量回籠資金。